Važnost izrade prostorno-planske analize prethodno kupnji nekretnine
Prije kupnje određene nekretnine (građevinskog zemljišta ili postojeće zgrade) poželjno bi bilo provjeriti mogućnosti i uvjete moguće gradnje ili realizacije određene vrste zahvata u prostoru.
Putem nadležnih Odjela i Ureda za prostorno uređenje i gradnju zainteresirana osoba, odnosno investitor, može zatražiti izdavanje lokacijske informacije za određeno zemljište nakon čega dobiva jednostavni akt koji sadrži podatke o namjeni određenog prostora s osnova prostorno-planske dokumentacije. Međutim, najčešće u tim neupravnim aktima stoje podaci koji načelno iskazuju opće i prilično nedefinirane podatke o stvarnim mogućnostima za realizaciju željene investicije.
Kvalitetno upravljanje projektom od njegovih samih početaka treba uključivati razjašnjavanje postavljenoga projektnog ili investicijskog zadatka uz neizbježnu provjeru prostorno-planskih uvjeta, ali i ograničenja.
Tehnički dokument koji se dobiva kao rezultat takve provjere, a nastaje detaljnim iščitavanjem i provjerom mogućnosti gradnje na predmetnoj čestici u skladu sa svom provedbenom prostorno-planskom dokumentacijom može se nazvati „Analiza prostorno-planskih uvjeta gradnje“.
Prije same kupnje zemljišta na kojemu se planira graditi nužno je provjeriti status vlasništva. Pogodna okolnost je potpuno čisto vlasništvo, po mogućnosti jedan ili što manje vlasnika, te je svakako poželjno da zemljište nema tereta. Takve detalje može provjeriti sam investitor, no preporuka je, pogotovo u slučajevima kada nije sve čisto, da se angažira stručna pravna osoba.
Čest je slučaj da je zemljište u katastarskom operatu evidentirano kao poljoprivredno (voćnjak, pašnjak, neplodno i slično), a zapravo se na njemu može graditi jer je tako omogućeno prostorno-planskom dokumentacijom. Nekada su situacije i obrnute, da je zemljište predviđeno za gradnju, ali se zbog nekih drugih okolnosti ne može ništa graditi (npr. nema pristupa na javnu prometnu površinu ili mogućnost priključenja na komunalnu infrastrukturu ili je propisana izrada Planova nižeg reda zbog smještaja predmetne čestice u neuređenom i neizgrađenom dijelu građevinskog područja naselja ). Situacije su brojne jer se zakonska regulativa i podzakonski akti često mijenjaju te je na takve stvari potrebno redovito obratiti pozornost.
Kako bi se uopće utvrdilo da je na predmetnoj čestici (zemljištu) moguća gradnja planiranih sadržaja određene namjene te kako bi se utvrdili svi bitni parametri za izradu projekta, potrebno je obaviti nužne predradnje s ciljem otklanjanja budućih problema i nepoznanica. Navedeno obuhvaća provjeru mogućnosti gradnje, obilazak i detaljan pregled lokacije te razgovor s investitorom. Investitorima se svakako preporuča izrada geodetske snimke stvarnog stanja već u ovoj fazi, a sve u svrhu utvrđivanja postojeće konfiguracije terena koja također može uvjetovati parameter za konačni oblik planiranog zahvata.
Sastanak s investitorom i obilazak lokacije omogućuje širi uvid u željeni zahvat u prostoru te se izrađuje projektni zadatak za predmetni projekt. U sklopu projektnog zadatka analiziraju se specifične potrebe i mogućnosti investitora (vrste i količine sadržaja projekta) kako bi se već u početku rješenje usmjerilo i optimiziralo realnim potrebama. Obilaskom lokacije utvrđuju se svi parametri bitni za daljnje projektiranje dok se fotografiranjem, mjerenjem i ostalim radnjama zatečeno stanje detaljno evidentira kako bi se što kvalitetnije definirao projektni zadatak, postojeća ograničenja i mogućnosti (evidentiranje postojeće infrastrukture, instalacija na čestici i sl.). Izradom zračnih snimki stječe se cjelovit uvid u položaj čestice, okoliš i okolnu izgradnju radi kasnijeg uklapanja građevine u postojeći okoliš i strukturu naselja u kojemu se ista nalazi. Temeljem detaljne izmjere postojećeg stanja građevine izrađuju se nacrti u primjerenom mjerilu te sukladno Zakonu služe za stvaranje podloga za daljnje projektiranje ukoliko je predmet zahvata rekonstrukcija postojeće zgrade.
Bitno je utvrditi koja je prostorno-planska dokumentacija na snazi temeljem koje su definirane mogućnosti gradnje na predmetnoj čestici poput izgrađenosti, iskoristivosti, namjene, broja etaže, visine, oblikovanja, minimalne ili maksimalne površine građevne čestice, udaljenosti od granica susjednih čestica i ostalih urbanističkih parametara gradnje.
Temeljem tih podataka se zatim analizira mogućnost organizacije čestice s ciljem kvantificiranja mogućnosti gradnje (namjena građevine, količina i smještaj svih pratećih sadržaja).
Provjerom mogućnosti gradnje i u skladu sa željama i potrebama investitora definiraju se svi potrebni prostorni sadržaji i njihove detaljne namjene – namjena svake prostorije i pripadajuća potrebna kvadratura čime se formira detaljan tlocrtni raspored koji je osnova za daljnje faze projektiranja.